Ist der Umzug von Deutschland in die VAE erst einmal abgeschlossen, stellt sich nicht selten die Frage über die Besteuerung der in Deutschland verbliebenen Vermögenswerte, z.B. bei fremd vermieteten Immobilien im Privatvermögen. Auch die bisher selbstgenutzte Immobilie wird zur Vermeidung eines Wohnsitzes in Deutschland fremdvermietet und führt zu laufenden Einkünften aus Deutschland. Doch wie sind diese Einkünfte steuerlich zu berücksichtigen?

 

 

 

Laufende Vermietungseinkünfte, beschränkte Steuerpflicht in Deutschland

Mangels Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt kommt es nicht zur unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, gleichwohl werden aber laufende Einkünfte aus der Vermietung von in Deutschland gelegenen Immobilien im Rahmen der sog. beschränkten Steuerpflicht in Deutschland erfasst, da es sich um inländische Einkünfte handelt. Der Steuerpflichtige hat eine Steuererklärung nach den Vorschriften für beschränkt Steuerpflichtige abzugeben. Hierfür gelten aber zum Teil andere Vorschriften als bei der unbeschränkten Steuerpflicht, z.B. können Ehegatten nicht die Zusammenveranlagung wählen, sondern sind immer einzeln zu veranlagen. Bei fremdvermieteten Immobilien die im hälftigen Eigentum beider Eheleute stehen sind demzufolge zwei Steuererklärungen als beschränkt Steuerpflichtige abzugeben.

 

 

 

Außerdem ist der Werbungskostenabzug enger gefasst und beschränkt Steuerpflichtige dürfen diese nur insoweit abziehen, als sie mit inländischen (Vermietungs-)Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Sonderausgaben (z.B. Versicherungsbeiträge) sind ebenso nicht abzugsfähig. Des Weiteren wird der Grundfreibetrag der das Existenzminimum steuerfrei belassen soll nicht gewährt und es kommt zur Steuerbelastung ab dem ersten Euro des zu versteuernden Einkommens und nicht erst ab 8.472 Euro p.a.

 

Im Ergebnis ist ausschließlich der Überschuss der Einnahmen über die zuzuordnenden Werbungskosten Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Dieser Überschuss wird sodann mit dem Grundtarif (nicht nach dem Splittingtarif wie bei verheirateten Steuerpflichtigen) besteuert, was bei hohen Einkünften auch zur Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz von 42 % führen kann. Bei verheirateten Ehegatten führt der Grundtarif zu einer höheren absoluten Steuerbelastung.

 

 

Verluste aus der Vermietung

Natürlich können sich durch die Vermietung auch Verluste ergeben, z.B. durch einen hohen Finanzierungsaufwand oder eine erhöhte Abschreibung bei Baudenkmälern. Sollten weitere positive Vermietungseinkünfte aus anderen Objekten vorliegen, werden diese jedoch zunächst miteinander aufsummiert. Ein danach verbleibender „Gesamtverlust“ kann alternativ ein Jahr zurückgetragen oder aber vorgetragen werden bis er wieder mit positiven Einkünften verrechnet werden kann.

 

 

 

Sonderfall ausländische Immobiliengesellschaft

 

Eine abweichende Besteuerungssituation ergibt sich, wenn die deutschen Immobilien von einer ausländischen, mit einer deutschen Kapitalgesellschaft vergleichbaren Gesellschaft gehalten werden, z.B. durch eine RAK Freezone-Company. In diesem Fall sind die tariflichen Regelungen des Deutschen Körperschaftsteuergesetzes maßgebend und nicht mehr der Steuertarif für Privatpersonen. Im Ergebnis wird die ausländische Gesellschaft zwar auch beschränkt steuerpflichtig mit ihren deutschen Vermietungseinkünften, jedoch gilt für Körperschaften nur ein gleichbleibender Körperschaftsteuersatz von 15% zzgl. Solidaritätszuschlag. Auch eine Gewerbesteuer fällt mangels vorliegender Betriebstätte nicht an. Die Gesamtbelastung auf laufende Immobilieneinkünfte beläuft sich somit auf lediglich 15,83 %. Zusätzlich werden diese Einkünfte in den VAE nicht besteuert.

 

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