Haben Sie Immobilieneinkünfte in den VAE bei einem Wohnsitz in Deutschland? Dann finden Sie in diesem  Artikel von Steuerberater Ralf Löbker von Deltakap viel Interessantes, was Sie beachten sollten.

 

 

Eine Immobilieninvestition im Ausland geht immer einher mit der Frage der Besteuerungssituation und kann die Investitionsentscheidung dabei erheblich beeinflussen.

Wer also besteuert die bei einer fremd vermieteten Auslandsimmobilie erzielten Einkünfte?

Der Wohnsitzstaat oder der Staat in dem die Immobilie belegen ist?

 

Immobilienerwerb aus dem Privatvermögen

Geht man zunächst von einem steuerlichen Wohnsitz des Steuerpflichtigen in Deutschland aus, ergibt sich die unbeschränkte Steuerpflicht mit dem sog. Welteinkommen in Deutschland, d.h. sämtliche erzielten Einkünfte sind in Deutschland der Steuer zu unterwerfen, auch die mit der Immobilie im Ausland erzielten Vermietungseinkünfte. Gleichzeitig erhebt der ausländische Staat in dem die Immobilie belegen ist das Recht auf die Besteuerung der Vermietungseinkünfte, denn die Immobilie befindet sich in seinem Hoheitsgebiet. Es kommt also nach rein nationalen Vorschriften der beiden beteiligten Länder zu einer doppelten Besteuerung der Vermietungseinkünfte.

Um diese doppelte Besteuerung zu vermeiden schließen die beteiligten Staaten bilaterale Abkommen, sog. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) in denen durch entsprechende Regelungen nur einem Staat das Besteuerungsrecht zugewiesen wird. Für Einkünfte aus der Immobilienvermietung wird in den DBAs grundsätzlich dem Staat das Besteuerungsrecht zugewiesen in dem die Immobilie belegen ist. In Deutschland würden folglich diese Einkünfte nicht besteuert und werden von der Besteuerung freigestellt nach der sog. Freistellungsmethode.

Im Ergebnis besteuert der Belegenheitsstaat der Immobilie die Einkünfte, während in der Steuererklärung in Deutschland diese Vermietungseinkünfte lediglich mit dem Progressionsvorbehalt (nur zur Bestimmung des Steuersatzes) zu berücksichtigen wären und nicht der Besteuerung unterliegen.

Auch im DBA Deutschland/VAE wird in Art. 6 Abs. 1 den VAE das Besteuerungsrecht für Vermietungseinkünfte zugewiesen. Durch das neue DBA mit den VAE (2009) wurde aber die Freistellungsmethode aus dem DBA gestrichen und für alle Einkünfte gilt nur noch die sog. Anrechnungsmethode, d.h. die Vermietungseinkünfte aus den VAE werden NICHT in Deutschland von der Besteuerung freigestellt, sondern werden unter Anrechnung einer etwaigen in den VAE gezahlten Steuer (welche es nicht gibt), voll in Deutschland mit dem individuellen Steuersatz besteuert.

 

Freezone Company als Immobilienvehikel

Oftmals kann es aus nicht steuerlichen Gründen sinnvoll sein Immobilieninvestitionen durch eine zwischengeschaltete ausländische Gesellschaft zu tätigen, d.h. der deutsche Steuerpflichtige wird  alleiniger Anteilseigner, z.B. einer Freezone Company in den VAE und diese Gesellschaft wird Eigentümer der Immobilie. Die Gesellschaft, entsprechende Substanz vorausgesetzt (z.B. Büro und dergleichen.), ist dabei rechtlich selbständig und im Ausland selbst mit den Immobilieneinkünften steuerpflichtig. In Deutschland ergeben sich dann national mangels Sitz oder Ort der Geschäftsleitung keine Anknüpfungspunkte für eine Besteuerung und folglich auch nicht der Bedarf zur Anwendung des DBA Deutschland/VAE.

 

 

An dieser Stelle entfaltet aber das oftmals stiefmütterlich behandelte Deutsche Außensteuergesetz (AStG) seine Wirkung. Eingeführt um auf internationaler Ebene Strukturierungen zur Steuerumgehung zu eliminieren werden im Ergebnis die Einkünfte der zwischengeschalteten Gesellschaft dem Deutschen Anteilseigner direkt zugerechnet sofern die Einkünfte der ausländischen Gesellschaft als passiv eingestuft werden.

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist dabei gem. § 8 Abs. 1 Nr. 6b) AStG als passiv eingestuft. Ausnahmsweise aktiv sind die Vermietungseinkünfte, wenn die Einkünfte nach einem DBA in Deutschland steuerfrei wären, sofern sie der inländische Gesellschafter direkt bezogen hätte. Also sind hier wieder die Regelungen des DBA Deutschland/VAE heranzuziehen. Wie oben beschrieben enthält aber das DBA keine Freistellungsmethode mehr, sondern nur noch die Anrechnungsmethode. Die Vermietungseinkünfte sind somit nicht mehr in Deutschland steuerfrei und können folglich auch nicht nach der Ausnahmeregelung des AStG aktiv werden.

Als Folge werden die Vermietungseinkünfte der ausländischen Gesellschaft voll dem deutschen Anteilseigner in seiner privaten Steuererklärung zugerechnet und müssen folglich mit dem individuellen Steuersatz in Deutschland versteuert werden, die Zwischenschaltung der UAE Gesellschaft wird steuerlich neutralisiert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Besonderheiten des DBA Deutschland/VAE nicht nur im Abkommen selbst liegen, sondern auch auf andere Steuergesetze ausstrahlen und mitunter  überraschende vom Grundsatz abweichende Besteuerungsfolgen mit sich bringen die im Vorfeld einer Investition sorgfältig geprüft werden sollten.

 

 

Bei Fragen zu diesem Thema oder anderen steuerlichen Fragen ist  der Steuerexperte Ralf Löbker – DELTAKAP – für Sie der Ansprechpartner unter Telefon Deutschland: +49 (0)89 45 22 86 528 bzw. per Mail ralf.loebker@deltakap.com oder VAE-Mobile:  +971 (0)55 381 0885.

Ralf Löbker kommt ganz regelmäßig in die VAE und steht Ihnen dann nach Terminvereinbarung zu Gesprächen und Beratungen gerne zur Verfügung!

Seine Besuchs-Termine in Dubai und Ras Al Khaimah können Sie jeweils auf dem Kalender von Expat Aktuell unter TERMINE sehen!