Bei längerfristigem Aufenthalt in den VAE oder sogar dauerhaftem Verbleib in den Emiraten ergeben sich nicht selten Einkünfte aus der Vermietung deutscher Immobilien. Mittel-bis langfristig betrachtet sind aber auch diese Vermögenswerte immer wieder neu zu bewerten und deren Rendite zu überprüfen. Unter Umständen soll eine Immobilie verkauft werden um Eigenmittel freizusetzen oder aber um andere Vermögenswerte zu erwerben. Doch was sind die steuerlichen Folgen aus der Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen, in Deutschland gelegenen Immobilie?

 

 

 

Veräußerungsgewinne bei beschränkter Steuerpflicht in Deutschland

Mangels Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt kommt es nicht zur unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, gleichwohl werden aber Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf einer in Deutschland gelegenen Immobilie im Rahmen der sog. beschränkten Steuerpflicht in Deutschland erfasst. Voraussetzung ist, dass der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre beträgt, denn nur dann zählt der Veräußerungsgewinn zu den inländischen Einkünften. Ist der Zeitraum größer als zehn Jahre ist der Veräußerungsgewinn in Deutschland nicht steuerbar. Zu beachten ist, dass die Berechnung des Zehn-Jahres-Zeitraumes nicht eine Kalender-Jahresfrist darstellt, sondern taggenau zu berechnen ist, d.h. Anschaffung 31.03.2009, unschädliche Veräußerung frühestens ab 01.04.2019. Bei unentgeltlichem Erwerb der Immobilie durch Erbfall oder Schenkung ist die Anschaffung des Rechtsvorgängers zuzurechnen.

Grundlage für die Besteuerung ist der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Dieser ist die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffung-/Herstellungskosten (inkl. damaliger Nebenkosten). Bei Immobilien die nach dem 31.07.1995 angeschafft wurden sind zusätzlich die Anschaffungs- und Herstellungskosten um die bisher geltend gemachte Abschreibung zu kürzen. Maßgebender Zeitpunkt (Veranlagungszeitraum) für die Besteuerung des Veräußerungsgewinns ist dann der Zufluss des Veräußerungserlöses, bei Ratenzahlung u.U. verteilt auf mehrere Veranlagungszeiträume.

Der Steuerpflichtige hat eine Steuererklärung nach den Vorschriften für beschränkt Steuerpflichtige abzugeben. Ehegatten die zivilrechtlich zu gleichen Teilen Eigentümer der Immobilie waren, haben jeder für sich eine Steuererklärung abzugeben. Des Weiteren wird der Grundfreibetrag der das Existenzminimum steuerfrei belassen soll nicht gewährt und es kommt zur Steuerbelastung ab dem ersten Euro. Das ermittelte zu versteuernde Einkommen wird sodann mit dem Grundtarif (nicht nach dem Splittingtarif wie bei verheirateten Steuerpflichtigen) besteuert, was bei hohen Einkünften auch zur Besteuerung mit dem Spitzensteuersatz von 42 % führen kann. Bei verheirateten Steuerpflichtigen führt der Grundtarif deshalb meist zu einer höheren absoluten Steuerbelastung.

 

 

Veräußerungsverluste

Kommt es bei der Veräußerung der Immobilie zu einem Verlust, darf dieser leider nicht mit evtl. parallel vorliegenden anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Die Vorschrift beschränkt die Verlustverrechnung explizit nur auf Gewinne die der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat.

Im Ergebnis will die Veräußerung von Immobilien in Deutschland sorgfältig geplant sein, alternativ muss der Steuerpflichtige warten bis die sog. Spekulationsfrist von zehn Jahren verstrichen ist.

 

 

Wenn Sie Fragen dazu oder zu anderen steuerlichen Themen haben, wenden Sie sich bitte an Ralf Löbker unter:

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